안녕하세요. 큐레디터입니다.
전월세를 구해보셨다면 '등기부등본'을 보신 경험이 있을 것입니다. 정식명칭은 '등기사항전부증명서'인데 이 서류가 왜 중요하고 어떻게 봐야하는지 알아보도록 하겠습니다.
[등기부등본]
부동산의 경우 누가 소유하고 있는지 그 내역을 면밀히 살피지 않을 경우 소유 관계가 분명하게 드러나지 않기 때문에 등기부를 통해 그 정보를 전달하도록 되어 있습니다. 등기란 부동산에 관한 권리관계를 작성하는 것을 말하며 등본은 원본의 내용을 복사했다는 뜻입니다.
전세나 월세를 얻으려는 집이 언제 지어졌고, 면적은 어느 정도이며, 집주인은 누군지, 건물에 담보는 얼마나 설정되어 있는지 등 해당 부동산에 대한 정보가 총망라되어 있는 아주 중요한 서류입니다.
[등기부등본 발급]
부동산 등기부등본의 경우 거래를 하는 부동산에서 발급받아 확인시켜주는 경우도 있지만 개인이 직접 확인하고자 하는 경우에는 '대법원 인터넷 등기소 - 등기 열람/발급' 페이지에서 열람 및 발급을 할 수 있습니다.
열람은 화면으로 등기부등본을 확인하는 것으로 수수료는 700원입니다. 발급은 등기부등본을 출력하는 것으로 수수료는 1,000원입니다.
[등기부등본 구성]
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에서는 집의 면적, 층수, 주소 등 집에 대한 기본 정보를 확인할 수 있으며, 갑구는 집주인이 정당하게 소유권을 가지고 있는지 을구는 집에 빚이 얼마나 있는지를 볼 수 있습니다.
표제부나 갑구도 물론 꼭 확인해야 하는 정보이지만 전월세를 구하는 세입자의 경우 을구를 잘 살펴보아야 합니다. 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되는데 집주인이 해당 부동산으로 대출을 얼마나 받았는지 정보가 기재되어 있기 때문입니다.
은행에 부동산을 담보로 맡기고 돈을 빌릴 때 은행은 해당 부동산에 대한 은행의 권리를 제3자에게 전달하기 위해 등기부등본에 '근저당권'을 설정해놓습니다. 대출이 있는 집의 등기부등본을 보면 채권최고액이라는 용어가 있는데 이는 은행에서 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액으로 보통 원금의 130% 정도입니다. 예를 들어 집주인이 은행에서 1억원을 대출받았다면 채권최고액은 1억원의 130%인 1억 3천만원이 됩니다.
[안전하게 보증금 돌려받기]
전월세 계약만료 후 내 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 보증금과 빚의 합이 '집값의 60%'를 넘어서는 안 됩니다. 한 가지 예를 들어 설명해드리겠습니다.
만약 어떤 집의 가격이 1억원이고 현재 대출이 3천만원이 있는 상태이고 내 전세보증금 가격은 5천만원입니다. 대출과 보증금의 합이 집값이 80%인 상태라고 가정해보겠습니다. 집주인이 계약만료 후 내 보증금을 줄 수 있는 여력이 있다면 큰 문제는 없겠지만 만약 보증금을 돌려주지 못한다면 세입자는 해당 집을 경매로 넘겨 본인의 보증금을 받아내야 합니다.
경매를 통해 집이 매각되는 경우 집에 따라 차이가 있으나 보통 7~80% 선에서 집이 매각되곤 하는데, 매각대금은 접수일자에 따라 은행에서 먼저 가져가고 나머지를 세입자가 받아가게 됩니다. 80%에 낙찰이 되었더하더라도 경매진행비용 등이 빠지기 때문에 내 보증금을 온전히 돌려받을 수 없게 되므로 이것을 예방하고자 대출과 보증금의 합이 집값의 60%를 넘어서는 안 된다는 것입니다.
[채권최고액과 실채권액]
부동산 계약을 할 때 집주인이 채권최고액은 1억원이지만 현재 대출을 많이 갚아 실채권액은 얼마 되지 않는다는 말로 세입자를 현혹시킬 때가 있는데 이 말에 절대 넘어가서는 안 됩니다. 실제 실채권액이 얼마 되지 않는다고 해도 근저당권이 말소되기 전에는 집주인이 채권최고액 금액 내에서 다시 돈을 빌려 쓸 수 있기 때문입니다.
저의 경우 지금은 작은 집을 사서 살고 있지만 전세를 약 4년 정도 거주했던 경험이 있습니다. 첫 전세거래 때 위와 같은 내용을 하나도 모르고 있는 상태에서 거래를 했는데 다행히 집주인이 대출이 없는 상태였습니다. 만약 대출이 많이 있었다면 전월세 사고가 일어날수도 일어날 수도 있습니다.
전월세 거래하시는 분들께서는 꼭 등기부등본을 확인하시고 그 중에서도 을구에 있는 근저당권을 잘 살펴보시기 바랍니다.
부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 글이 도움이 되셨다면 공감 클릭 부탁드립니다.