부동산 양도소득세 계산법

안녕하세요. 큐레디터입니다.

양도소득세는 말 그대로 부동산을 양도(매도)해서 생긴 소득에 대해 부과하는 세금으로 누진세가 적용되는 세금입니다. 다른 부동산 세금에 비해 세율이 높지만 그만큼 절세할 수 있는 항목이 많기 때문에 꼭 제대로 알아야 할 세금입니다.

[양도소득세 과세표준]

양도소득세도 다른 부동산 세금처럼 '과세표준 * 세율'로 납부액이 정해집니다. 양도소득세의 과세표준은 매도가격에서 매수가격과 필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 빼서 구합니다. 

매도가격은 부동산을 판 가격을 매수가격은 부동산을 산 가격을 말하며, 필요경비는 부동산을 보유하며서 수리하느라 들어가는 비용과 부동산을 양수, 양도하는데 드는 비용을 말합니다.

장기보유특별공제는 한 집에 오래 살다가 집을 파는 사람에게 세금을 우대하기 위한 제도로 부동산 매입 후 3년부터 적용되어 최대 10년까지 공제를 받을 수 있습니다. 공제율은 거주기간이 길수록 늘어나며 최저 10%부터 최고 30%까지 공제받을 수 있습니다. 

기본공제는 1년에 1번 1사람당 250만원까지 기본적으로 공제해주는 것으로 부동산 뿐만 아니라 주식, 파생상품 등 자산을 매도할 때도 적용되는 조항입니다.

[주택 양도소득세 계산법]

앞서 말씀드린 바와 같이 양도소득세는 누진세 구조로 과세표준 구간에 따라 다른 세율이 적용되며 주택, 입주권, 토지, 건물, 분양권 등에 따라 다른 세율이 적용됩니다. 이 포스팅에서는 주로 거래되는 주택의 양도소득세율에 대해 알아보겠습니다. 과세표준 별 세율은 아래와 같습니다.

첫번째, 매입 후 1년 이내에 매도를 할 경우 과세표준에 관계 없이 40%의 높은 세율을 적용합니다. 두번째, 매입 후 1년 이후에 매도를 할 경우 과세표준별로 6~38%에 해당하는 차등 세율을 적용합니다. 

과세표준이 1,200만원 이하인 경우 세율은 6%입니다. 1,200만원을 초과하고 4,600만원 이하인 경우 세율은 15%이며 누진공제액 108만원을 공제합니다. 과세표준이 4,600만원을 초과하고 8,800만원 이하인 경우 세율은 24%이며 누진공제액 522만원을 공제합니다 과세표준이 8,800만원을 초과하고 1억 5천만원 이하인 경우 세율은 35%이며 누진공제액 1,490만원을 공제합니다. 마지막으로 과세표준이 1억 5천만원을 초과하는 경우 세율은 38%이며 누진공제액 1,940만원을 공제합니다. 

더불어 양도소득세에는 항상 지방소득세가 함께 부과되는데 지방소득세는 양도소득세의 10% 비율입니다. 

[필요경비를 확인하여 과세표준 줄이기]

다시 한번 양도소득세 과세표준 계산식을 살펴보면 매도가격, 매수가격, 장기보유특별공제, 기본공제는 확정된 가격이 들어가며 필요경비가 유동적인 금액이라는 것을 알 수 있습니다. 

필요경비는 부동산을 취득할 때부터 매도할 때까지 들어가는 비용 중 소득세법이 인정하는 비용으로 세금계산서, 현금영수증, 영수증과 같은 증빙내역이 꼭 필요합니다. 대표적인 필요경비 인정항목에는 취득세, 등록세, 세무사 수수료, 법무사 수수료, 중개 수수료, 샷시설치, 발코니 확장 비용, 상/하수도 배관 공사, 보일러 교체 비용 등이 있으며 불인정 항목에는 벽지/장판 교체 비용, 싱크대 구입비용, 페인트 및 방수공사 비용, 보일러 수리비용, 임차인 퇴거 보상비용, 금융기관 대출금 이자 등이 있습니다. 

[양도소득세 신고 기한]

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 및 납부를 해야합니다. 미신고 시 가산세 20%가 추가 부과되니 꼭 해당 기간 안에 신고하시기 바랍니다. 

[양도소득세 비과세 요건]

현재까지 포스팅을 보며 생각보다 높은 세율에 놀라신 분들도 계실 것 같습니다. 다행히 나라에서는 일반적인 거주를 위한 부동산 거래에는 양도소득세를 비과세하는 규정을 만들어 놓았습니다. 

첫번째, 1가구 1주택 보유인 경우 보유기간 2년 이상 시 양도소득세를 비과세합니다. 이 경우 실거래가가 9억 미만이어야 합니다. 두번째, 일시적으로 1가구 2주택이 될 경우 3년 안에 기존 주택을 매도하면 양도소득세를 비과세합니다.

세번째, 부부가 결혼 전 각각 1가구 1주택이었는데 혼인으로 2주택이 되는 경우, 5년 안에 매도할 경우 비과세가 적용되는데 이 경우 매도주택을 2년 이상 보유한 상태여야 합니다. 

네번째, 상속으로 인한 2주택이 된 경우 2년 이상 보유 시 기존 주택을 비과세하며 상속주택을 먼저 처분할 경우 과세를 합니다. 마지막으로 세대 합가 후 5년 이내 매도 주택은 비과세를 적용하는데 이 경우 매도 주택을 2년 이상 보유한 상태여야 합니다.

정리를 하다보니 포스팅이 너무 길어졌네요. 그만큼 양도소득세가 부동산 관련 세금 중 중요한 항목이기 때문입니다. 앞에서 돈을 벌고 뒤에서 돈이 다 나간다는 말이 있을 정도로 양도소득세 납부를 제대로 준비하지 못할 경우 큰 비용을 부담할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 글이 도움이 되셨다면 공감 클릭 부탁드립니다.