분양권 불법전매 처벌 수위 (계약취소? 유지?)
- 부동산 정보
- 2018. 6. 1.
안녕하세요. 큐레디터입니다. 오랜만에 부동산 관련 글을 쓰는 것 같습니다. 어제 뉴스를 보니 하남시 포웰시티, 미사역 파라곤 등에서 불법전매 등 청약과열 우려가 있어 국토부, 지자체에서 6월 4일부터 불법, 편법 청약 집중 점검을 실시한다고 하는데요, 불법전매란 무엇이며 적발되었을 때 어떤 처벌을 받게 될까요? 이번 포스팅에서 알아보겠습니다.
분양권 불법전매란?
일단 분양권 전매란 분양권을 다른 사람에게 넘기는 것인데요. 합법적인 절차는 입주시점 등 분양권 전매 제한 기간 이후 분양권을 전매하는 것이고 불법전매는 전매 제한 기간 이내에 분양권을 넘기는 것을 의미합니다.
흔히 분양권 당첨만 되면 분양가보다 높은 차익을 얻을 수 있는 경우 불법 전매가 성행하는데요. 아까 말씀드린 하남 포웰시티, 미사역 파라곤 등의 경우 흔히 로또분양으로 불릴 정도로 분양가가 저렴하게 나와 불법 전매 수요가 있는 것으로 보입니다.
분양권 불법전매 처벌
분양권 불법전매가 걸릴 경우 어떠한 처벌을 받게 될까요? 가장 먼저 주택법 제65조제2항에 따라 주택공급계약이 취소되며 분양권 매도자, 매수자 및 중개인은 주택법 제101조제3호에 따라 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금형에 처해진다는 법조항이 있습니다. 현실은 조금 다릅니다.
과거에는 불법전매가 적발되더라도 벌금 정도만 납부했던 것이 현실이었습니다. 즉, 벌금을 넘는 차익이 기대되는 경우 아무런 거리낌없이 불법전매가 행해졌던게 사실입니다. 예전에 세종시에서 공무원들이 대거 연루된 불법전매 사건이 있었는데 모두 벌금만 납부하고 끝난 사례도 있습니다.
하지만 작년부터 불법전매 처벌이 강해지고 있습니다. 예를 들어 2017년 12월 남양주시는 현대힐스테이트 아파트에 분양권 불법전매를 한 계약자의 계약을 취소할 것을 요청한 사례도 있습니다. 아직 취소된 것은 아니고 소송진행중입니다.
매수인은 처벌받지 않는다, 더불어 계약도 유효하다
법령에는 분명 매도자와 매수자 모두 처벌을 받는 것으로 되어 있지만, 실제 현실은 조금 다릅니다. 대법원에서 2010년 5월 13일에 선고한 '2009도10477' 판결을 보면 입주자의 지위를 전매한 자는 지위를 전매한 매도인만을 의미하고 매수인은 해당하지 않는다는 판결이 있기 때문입니다.
분명 법령에서는 계약을 취소할 수 있다고 하는데 계약이 유효하다고 말씀드리니 헷갈리실텐데요. 아직까지 법원에서는 불법전매라도 그 계약을 유지해주는 입장입니다. 왜냐하면 대법원은 해당 법령을 효력규정이 아닌 단속규정으로 보고 있기 때문입니다. 해당 내용은 대법원 판례 '95다47343'을 참고하시기 바랍니다.
효력규정? 단속규정?
두 규정을 간단히 설명드리면 효력규정은 행위자 처벌과 함께 계약도 무효가 되지만, 단속규정인 행위자가 처벌받더라도 계약은 유효로 보는 규정입니다. 즉, 해당 규정 때문에 '아직까지는' 계약이 유효한게 현실입니다.
위에서 사례로 말씀드렸던 남양주 현대힐스테이트의 경우에도 법원은 분양계약이 유효하다는 조정 결정을 내렸지만, 현재 시행사에서 이를 거부해 법정 소송중입니다.
그럼 어떻게 해야되나요?
위에서 말씀드린 것처럼 불법 전매 계약이 유효한지는 힐스테이트의 판례를 봐야할 것 같습니다. 과거 판례가 불법전매를 하더라도 벌금만 내면 땡인 솜방망이 처벌이었는데, 현 정부의 부동산 정책 기조를 볼 때 처벌 수위가 높아지지 않을까 개인적으로 추측해봅니다.
더불어 향후 명의를 자신의 것으로 변경하는데까지 들어가는 절차상 스트레스까지 생각한다면 전 하지 않을 것 같습니다.
최근 분양시장이 활발하다보니 이런 문제가 다시 수면 위로 올라오는 것 같습니다. 적법한 절차를 거쳐 안전한 보금자리를 만드시길 바랍니다. 부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.