양도소득세 절세 방법 - ① 공동 명의 활용

안녕하세요. 큐레디터입니다.

양도소득세의 경우 다른 부동산 세금보다 세율이 높은 대신 다양한 절세 전략이 있습니다. 이번 포스팅에서는 어떤 양도소득세 절세 전략이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

[공동명의 활용]

양도소득세 절세의 첫 걸음은 명의를 분산시키는 것입니다. 양도소득세도 소득세의 한 범주로써 부부라 하더라도 각각 한 사람씩 세금이 계산되는 구조입니다. 

만약 어떤 부부가 단독명의로 소유하고 있는 주택의 양도소득세 과세표준이 1억 5천만원이라고 가정할 때 양도소득세율은 35%를 적용받게 됩니다. 아주 높은 세율입니다. 

위 단독 명의를 부부 공동명의로 명의를 분산시킬 경우 1억 5천만원이 2명에게 나누어지므로 부부가 각각 7500만원의 과세표준을 가지게 되고 해당 과세표준의 양도소득세율은 24%를 적용받게 됩니다. 단독명의일때보다 무려 9%나 낮은 세율을 적용받게 되는 것입니다.

이는 양도소득세가 세대별 합산 과세가 아닌 개인 과세이기 때문에 적용 가능한 부분입니다.

[명의 분산과 증여세의 관계]

주택을 처음 구매할 때부터 공동명의로 한 것은 괜찮지만 단독명의였던 부동산을 공동명의로 바꾸려고 할 경우에는 내 재산을 타인에게 주는(증여)것이기 때문에 증여세를 납부해야 합니다. 

세법에서는 가족에게 재산을 증여할 때 일정 금액까지 세금을 공제할 수 있도록 규정을 마련해두었습니다. 아래에 가족간 증여세 공제 범위가 있는데 이 때 증여 금액은 10년 간의 증여액을 모두 합한 금액을 기준으로 하는 것임을 꼭 알고 계셔야 합니다. 

배우자의 증여세 공제 범위는 6억원이고, 부모, 외가부모, 조부모, 외가조부모, 증조부모, 외증조부모 등 등 직계존속은 5천만원, 자녀, 조손 및 외조손, 증손 및 외증손 등 직계비속 또한 5천만원까지 공제가 가능합니다. 단, 미성년자의 경우 2천만원까지만 공제가 가능하며 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척 등 기타 친족의 경우 1천만원까지만 증여세 공제가 가능합니다. 

[배우자 이월과세]

위 문단을 보시면 단독명의로 계속 보유하고 있다가 매도 전에만 공동명의로 전환하면 되겠다라고 생각하신 분들이 계실 것입니다. 

세법에서는 위와 같은 편법을 예방하기 위해 '배우자 이월과세' 제도를 운영하고 있는데 배우자에게 증여로 부동산을 이전했을 때 배우자가 5년 안에 그 부동산을 매도할 경우 증여 당시의 취득가액을 인정하지 않는 것입니다. 

예를 들어 처음 예전에 단독명의로 2억원에 구매했던 집이 현재 5억원으로 올랐고 이를 5억원이 오른 시점에서 배우자와의 공동명의로 전환했을 경우 공동명의 전환 후 5년까지는 예전에 부동산을 구매했던 2억원을 기준으로 세금을 부과한다는 뜻입니다.

위와 같은 배우자 이월과세 제도 때문에 공동명의를 할 계획이라면 서둘러서 명의를 분산시키는 것이 향후 양도소득세를 절약할 수 있는 지름길입니다. 

저의 경우에도 양도소득세 절감을 위해 현재 보유하고 있는 부동산을 모두 배우자와 공동명의로 해놓은 상태입니다. 배우자에게 재산을 증여할 때 6억원까지는 세금을 공제해주기 때문에 증여세를 신고해도 0원으로 나오는 것을 볼 수 있습니다. 

이 때 0원이라고 신고를 안 하시면 안됩니다. 신고를 하지 않을 경우 증여가액을 세무당국이 인지할 수 없기 때문에 꼭 신고를 하셔야 배우자에게 증여한 것을 나중에 인정받을 수 있습니다. 혹시라도 부동산 가격이 오른 후 증여 신고를 할 경우 올랐을 때의 가격으로 증여세가 과세되기 때문에 증여 신고는 바로바로 신고해주시는 것이 좋습니다. 

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 글이 도움이 되셨다면 공감 클릭 부탁드립니다.