재개발 절차 이렇게 진행됩니다

안녕하세요. 큐레디터입니다. 

낡은 지역을 새롭게 개발하는 재개발에 투자하기 위해서는 재개발이 어떤 절차를 통해 진행되는지 알고 있어야 투자의 타이밍을 잡을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 재개발 진행 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.

[기본계획 수립]

기본계획은 아직 세부적인 계획이 나오지 않은 단계로 해당 지역의 개발에 대한 큰 그림이 세워지는 시기입니다. 그러므로 아직 어느 지역이 재개발이 될지는 모르며 모지역이 대략 어떤 방향으로 앞으로 추진이 될지만 가늠할 수 있는 단계입니다.

[구역 지정]

재개발 구역은 2가지 경로를 통해 지정이 됩니다. 첫번째는 해당 지역의 시장, 군수, 구청장이 재개발 지역으로 지정하는 것이고 두번째는 해당 지역의 주민이 시,도조례로 정하는 바에 따라 집주인, 땅주인의 동의를 얻어 해당 지역을 재개발 해줄 것을 시장, 군수, 구청장에게 요청하는 것입니다.

집주인, 땅주인의 동의를 얻기 때문에 '이 지역이 곧 재개발이 된다'라는 소문이 나는 단계이며 개발 초기 단계이기 때문에 재개발 투자 수익이 가장 높게 나타나는 단계입니다. 하지만 이 때부터 최소 5년 정도의 기간이 소요되며 조합원 간 의견일치가 되지 않을 경우 더 지연될 수 있어 큰 돈이 묶일 수도 있는 시기입니다.

투자는 어느 투자든 위험수준이 높을 때 고수익을 안겨다 주는 것 같습니다.

[추진위원회 구성 및 조합설립인가]

추진위원회는 조합이 설립될 때까지 재개발은 준비하는 단계로 집주인과 땅주인의 1/2 이상 동의를 받아 해당 지역 시장의 승인을 받아야 합니다.

재개발 조합은 집주인과 땅주인의 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상을 차지하는 땅주인들에게 동의를 얻어 시장에게 조합을 설립하겠다고 신청하고 인가를 받아야 합니다. 

조합설립 시 각 집주인과 땅주인들에게 미리 철거비용과 신축비용, 대략적인 추가분담금을 사전에 알려주어야 합니다.

[시공사 선정 및 사업시행인가]

시공사 선정은 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 실시해 선정하게 됩니다.

사업시행인가는 조합원의 동의를 얻어 재가발 사업의 방향성을 담은 사업시행계획서를 시장에게 제출하고 재개발 사업을 진행하도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 이 때 계획은 사업시행계획은 구체적인 계획이기보단 해당 지역 개발의 큰 그림입니다.

[조합원 분양 신청]

이 단계에서는 분양신청 기간을 집주인과 땅주인 들에게 통지하고 그들에게 분양 신청을 받습니다.

[관리처분계획인가]

관리처분계획인가 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 자격과 분양받을 수 있는 아파트의 평형대가 결정됩니다. 만약 아파트를 분양받을 수 없는 조합원의 경우 아파트 대신 현금을 받게 되는데 이를 현금청산이라고 합니다. 

더불어 조합원의 주택이 분양 아파트보다 가치가 어느정도 되는지를 따져 조합원 주택이 가치가 높은 경우 차액을 돌려받고 조합원 주택의 가치가 낮은 경우 추가분담금은 얼마나 될지가 결정됩니다. 

[이주, 철거, 착공 및 일반분양]

본격적인 재개발 공사를 위해 해당 지역 건물 철거 및 기존 거주민들이 이주하는 단계로 이주비는 시공사와 국가에서 대출을 해주거나 일부 지원을 해줍니다. 

더불어 조합원 분양 후 남는 아파트가 있을 경우 해당 아파트를 일반인들에게 분양합니다. 우리가 흔히 청약을 신청한다는 것이 이 단계입니다.

[준공 및 입주, 이전 고시]

아파트가 계획에 맞게끔 지어졌는지 확인한 후 입주하여 분양받은 아파트 소유권을 자신에게 옮기는 단계입니다. 

[청산]

관리처분계획인가 단계에서 조합원이 보유하고 있는 주택의 가치에 따라 분담금을 내거나 환급금을 받는 단게이며 해당 절차 종료 후 조합은 해체됩니다. 

재개발 진행 시점은 신도 모른다 라는 말이 있을 정도로 사실 투자의 리스크가 다른 부동산 투자 대비 높은 것이 재개발입니다. 하지만 투자에 성공했을 경우 역시 다른 부동산 투자보다 높은 수익을 얻을 수 있기 때문에 개발 가능성 등을 잘 살피펴서 성공 투자를 하시기 바랍니다.

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