8.2 부동산 대책이 전세, 월세에 미치는 영향

안녕하세요. 큐레디터입니다. 

8.2 부동산 대책이 나온지도 벌써 1주일이 다 되갑니다. 오늘은 사석에서 제 친구와 논쟁을 벌인 주장에 대해 제 생각을 얘기해보려 합니다. 제 친구의 주장은 "이번 정책으로 부동산 상승세가 진정되면 전세값도 안정될 것이다" 입니다. 여러분들은 어떻게 생각하시나요? 제 친구와 똑같은 생각이신가요? 물론 정답은 없습니다. 하지만 무엇이 더 가능성이 높은지 제 개인적인 생각을 적어보려 합니다. 제 생각에 동의하실지, 마실지는 각자의 판단에 맡기겠습니다.

일단 이번 정책이 나오면서 지정된 투기지역 및 투기과열지구의 매매가는 단기적으로 약보합 상태를 보일 것으로 예상됩니다. 하지만 매매가가 약보합을 보인다고 해서 전세가 또한 그렇게 움직일 것이라는 생각에는 전혀 동의하지 않습니다. 오히려 전세가는 매매가와 다르게 상승할 것으로 생각됩니다. 그 이유는 아래와 같습니다. 

첫번째 전세 수요 측면을 살펴보겠습니다. 현재 부동산을 구매하려는 사람은 과거보다 호가가 하락했다고 해서 섣불리 부동산을 구매할 수 없습니다. 왜냐하면 최근 정책을 봤을 때 부동산 가격 하락이 예상되기 때문입니다. 이들은 언제일지는 모르겠지만 일단 부동산 가격이 바닥을 찍을 때까지 기다릴 확률이 높습니다. 더불어 이들은 비싼 월세를 내기를 싫어합니다. 그렇기 때문에 부동산 경기가 좋아질 때까지 전세로 머물길 희망할 것이고 이들로 인해 전세 수요는 증가할 것입니다. 아쉽게도 부동산 가격이 너무 올라서 못사고 떨어질까봐 못 사는 것이 일반인들의 모습입니다. 

두번째 전세 공급 측면을 살펴보겠습니다. 전세의 주요 공급자인 다주택자, 갭투자자의 경우 과거보다 양도세를 많이 내면서까지 보유하고 있는 부동산을 매도할 이유가 없고 앞으로 어떻게든 팔지 않고 버틸 수 있을 때까지 버틸 방법을 강구할 것입니다. 이들은 보유하고 있는 부동산의 전세가를 계속 높이고 싶겠지만 매매가가 움직이지 않는 상황에서 전세가의 상한선은 정해져 있습니다. 이들이 택할 수 있는 선택지는 두 가지입니다. 하나는 높은 전세가로 내놓는 것이고 다른 하나는 전세금 상승분 만큼을 월세로 받는 반전세로 임대를 내놓는 것입니다. 

위와 같은 전세 수요와 공급의 차이에 따라 앞으로 아주 비싼 전세 또는 반전세와 같은 월세가 임대시장에 나올 것입니다. 이런 상황에서 임차인의 선택지는 부동산을 매수하거나 아주 비싼 전세 또는 반전세로 사는 것입니다.  

임차인의 선택지를 하나하나 따져보겠습니다. 부동산 매수는 위 전세 수요 측면에서 말씀드렸다시피 부동산 가격이 하락할 것으로 예상되기 때문에 섣불리 매수할 수 없을 것입니다. 그렇다면 남은 것은 비싼 전세와 반전세인데 임차인들은 대부분 월세를 내는 것을 꺼려하기 때문에 비싼 전세로 선택할 가능성이 다른 항목보다 높을 것으로 생각됩니다. 비싼 전세는 매매가에 근접하는 수준이 될 것으로 생각됩니다. 그래야 다주택자들이 최소 금액으로 현 정부 정책에 대항하여 버틸 수 있기 때문입니다. 정부가 보유세를 건들지 않는 한 이 방법이 다주택자들이 취할 수 있는 최선의 방법이기 때문입니다.  

선택은 각자 하셔야 겠지만 저의 경우 반전세로 내는 월세와 주택담보대출의 이자를 비교해 주택담보대출 이율이 저렴하다면 실거주할 집 하나는 구매하시는 것을 추천드립니다. 단기적으로는 집값이 조정받을수도 있으나 어차피 실거주고 팔지 않을 것이기 때문에 단기간 집값 추이는 전혀 의미가 없습니다. 우리 가족이 스트레스 받지 않고 살 공간을 마련한다는 측면에서 실거주 집 구매는 집값이 떨어지는 추세든 오르는 추세든 필요하다고 생각합니다. 주택담보대출 이자가 월세보다 약간 비싸더라도 실거주 한 채는 구매하시는것을 권해드립니다. 

상대의 입장에서 바라볼 때 그 상대의 생각을 읽을 수 있습니다. 제 의견 또한 제가 다주택을 소유한 집주인이라면 이라는 생각에서 출발하였습니다. 이 글을 읽으시는 분들이 임대인이라면 임차인 입장에서, 임차인이라면 임대인 입장에서 생각할 때 본인의 경제적 이득을 가장 크게 가져 올 것입니다.

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 감사드리며 글이 도움이 되셨다면 공감 클릭 부탁드립니다.