8.2 부동산 대책 정리 (3. 재건축, 재개발 규제 정비)

안녕하세요. 큐레디터입니다.

이번 포스팅에서는 8.2 부동산 대책 중 재건축, 재개발 관련 규제 정비에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이번 정책에서 상당히 많은 양을 차지하는 부분이 재건축과 재개발 관련 내용입니다. 서울의 경우 새 아파트에 대한 수요가 매우 강하고 이 수요가 부동산 가격에 많은 영향을 미치기 때문에 이 부문으로 정책이 많이 나온 것 같습니다. 

첫번째, 2006년에 도입되어 2012년까지 시행되었다가 2013년부터 유예되고 있던 재건축 초과이익 환수제가 2018년 1월부터 시행됩니다. 2018년부터는 재건축 추진위원회 설립 승인일로부터 재건축 준공일까지 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원을 넘을 경우 초과하는 금액의 최고 50%를 세금으로 납부해야 합니다. 부담율은 초과 금액에 따라 최저 10%에서 최고 50%까지 부과됩니다. 더불어 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위의 양수를 허용할 계획입니다만 양수를 한 매수자가 전매를 할 수 없기 때문에 실제로 거래는 매우 적게 발생할 것으로 예상됩니다. 재건축 초과이익 환수제 유예기간 연장을 기대했던 분들에게는 매우 큰 영향을 미칠 것 같습니다. 재건축 초과이익을 환수당하지 않기 위해서는 금년내로 지역별 구청에 관리처분계획 접수를 해야 하기 때문에 현재 진행중인 재건축 조합의 움직임이 빨라질 것으로 보입니다. 

두번째,  투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 기준을 강화합니다. 현재는 투기과열지구 지정시 사업이 지연될 경우 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있었으나 앞으로는 예외사유를 강화하여 투기과열지구의 실효성을 강화시킬 예정입니다. 예외사유의 경우 현재 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유를 해야하는 부분에서 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유로 변경되었으며, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유해야 하는 조건은 3년이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유로 변경되었습니다. 해당 정책은 9월 도시 및 주거환경 정비법 시행령 개정 후 모든 재건축 조합에 적용될 예정입니다. 부동산을 투자하시는 분들께서는 해당 예외사유에 해당되는 단지가 어디인지 파악을 하셔야 될 것 같습니다.  

세번째, 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매가 제한됩니다. 현재는 투기과열지구로 지정되어도 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매 제한은 없었으나 앞으로는 투기과열지구 내에서 관리처분계획인가후부터 소유권 이전등기시까지 분양권전매가 금지됩니다. 다른 정책의 경우 대부분 시행령 개정으로 빠르게 진행될 수 있는 반면 해당 정책의 경우 도시 및 주거환경 정비법을 개정해야 하는 부분으로 9월 이후 실제 입법이 이루어질지 지속적인 모니터링이 필요합니다. 

네번째, 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율이 강화됩니다. 현재 수도권의 경우 전체 세대수의 최대 15%, 지방의 경우 12% 내에서 임대주택을 공급하도록 규정되어 있으나 최소 규정이 없어 임대주택 공급 비율이 0%에 이르는 곳도 많습니다. 앞으로는 임대주택 공급 의무비율 하한율은 전국 5%, 서울 10%로 설정하여 임대주택 공급이 촉진될 예정입니다. 

다섯번째, 투기과열지구 내 정비사업 분양분 재당첨이 제한됩니다. 현재는 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 받은 경우에만 5년간 다른 정비사업의 일반 분양 재당첨을 제한하고 있었는데 앞으로는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한합니다. 더불어 법 시행 전에 투기과열지구 내 주택을 소유하고 있더라도 법 개정 후 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받거나 정비사업 예정주택을 취득해서 조합원 분양을 받을 경우 기존에 보유하고 있던 정비구역 내 주택만으로도 재당첨 금지 규정이 적용되어 조합원 분양을 받을 수 없기 때문에 주의가 필요합니다. 

마지마으로 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년도 도시재생 뉴딜 선정 대상에서 제외되며 내년도 집값 안정 시 선정 여부가 재검토될 예정입니다. 서울의 경우 25개구 모두 투기과열지구인데 올해는 서울 도시재생사업이 진행되지 않을 것입니다. 

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