분양권 입주권 차이 (청약시, 양도세 계산시)

부동산 정보
2018. 12. 17.

안녕하세요. 큐레디터입니다. 새 아파트를 받을 수 있는 권리인 분양권과 입주권은 주택수에 포함이 될까요? 안될까요? 더불어 조정지역 내 다주택자가 조합원 입주권을 매도할 때 양도세가 중과될까요? 그렇지 않을까요?

저는 뭐든지 어렵게 설명하는 것을 가장 싫어하는데 이번 정부들어 부동산 정책은 몇번을 다시 읽어봐야 할만큼 난이도가 올라가고 또 헷갈립니다. 최대한 쉽게 설명해드리겠으니 천천히 읽어보시기 바랍니다.

주택 청약 관련 분양권과 입주권

A라는 사람이 조합원 입주권을 보유하고 있는 상태에서 신축아파트 청약을 넣을 때 이 사람은 무주택자일까요? 유주택자일까요?

자꾸 질문을 드려 죄송하지만 한번씩 생각하는 과정이 있어야 나중에 기억이 더 잘나니 양해해주시기 바랍니다. 저번달까지만 해도 A는 무주택자로 분류되었고 청약을 할 때 무주택자로 청약을 넣을 수 있었습니다.

하지만 12월 11일 '주택 공급에 관한 규칙'이 개정되면서 분양권과 입주권을 가지고 있는 사람은 주택을 소유한 것으로 간주하도록 변경되었습니다. 즉, 청약을 할 때 분양권, 입주권이 있을 경우 유주택자로 분류됩니다.

정리해보면 주택 청약에 있어 분양권과 입주권은 동일한 성격으로 분류됩니다. 더불어 해당 규칙은 12월 11일 이후 입주자 모집이나 관리처분계획을 통해 받은 분양권, 입주권부터 해당되니 기존에 보유하고 있던 사람들은 걱정하지 않으셔도 됩니다.

더불어 미분양 분양권을 선착순 방식으로 '최초' 계약한 경우 해당 분양권만 소유하고 있다면 기존과 같이 무주택자로 인정됩니다.

여기서 중요한 부분은 최초계약입니다. 만약 다른 사람으로부터 해당 분양권을 매수하였다면 유주택자로 분류됩니다.

양도세 관련 분양권과 입주권

현재 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 매도할 경우 2주택은 10%p, 3주택은 20%p 양도세율이 중과됩니다. 양도세 관련해서는 분양권과 입주권을 서로 다른 성격으로 분리되는데요. 결론부터 말씀드리면 입주권은 주택수에 포함이 되고 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.