2019년 간주임대료 과세 얼마나 증가하나?

안녕하세요. 큐레디터입니다. 며칠전 2018년 세법개정안이 발표되었습니다. 뉴스에는 종합부동산세 강화 등 내용이 많이 나왔는데요. 제가 중점적으로 본 부분은 간주임대료 부분입니다. 간주임대료란 말 그래도 전세보증금이 있을 경우 이정도 임대료를 받고 있는 것으로 간주하겠다라는 용어입니다. 2019년부터 간주임대료 과세가 얼마나 증가하는지 실제 시뮬레이션을 통해 계산한 결과를 알려드리겠습니다. 

간주임대료 과세 대상 강화

2018년 세법개정안 내용을 보면 내년부터 간주임대료 과세가 강화됩니다. 일단 간주임대료 과세대상이 올해보다 확대되는데요, 3주택 이상, 3억원 초과라는 내용은 동일하지만 주택수와 보증금 산정시 제외되었던 소형주택 면적 및 기준시가 금액이 올해보다 감소되었습니다. 

올해의 경우 전용면적 60제곱미터 이하이고 기준시가가 3억원 이하인 경우 간주임대료 과세대상에서 제외되었지만, 내년부터는 전용면적 40제곱미터 이하, 기준시가 2억원 이하로 기준이 강화되었습니다. 

예를 들어 아래 이미지와 같은 경우 전용면적이 60제곱미터 이하이기 때문에 올해는 간주임대료 과세대상이 아니지만 내년부터는 간주임대료 과세 대상에 포함이 됩니다. 

임대주택 등록자, 미등록자 차등 과세

간주임대료 등 주택임대소득에 대한 세금을 구하는 계산식은 [ (수입금액 X (1-필요경비율)) - 공제금액 ] * 14% 입니다. 올해까지 필요경비율은 60%로 계산하는데요. 2019년부터 임대주택등록자일 경우 70%, 미등록자일 경우 50%로 필요경비율이 변경됩니다.

더불어 공제금액의 경우에도 현재는 400만원을 공제해주고 있지만 내년부터는 임대주택등록자일 경우 400만원, 미등록자는 200만원으로 변경됩니다. 결국 임대주택을 등록해서 세금을 납부하라는 정부의 지침인 것 같습니다. 

이와 더불어 현재 임대주택등록자의 경우 종합과세를 할 경우 4년 임대 시 세액의 30%, 8년 임대 시 세액의 75%를 감면해주고 있는데, 2019년부터는 종합과세가 아닌 분리과세일 경우에도 해당 세액 감면을 받을 수 있도록 정책이 변경되었습니다. 대부분 전세투자자들이 2천만원 이하 분리과세 구간에 속하는데요. 역시 임대주택 등록을 유도하는 정부의 정책으로 보여집니다. 

2019년 간주임대료 시뮬레이션 ① 전세보증금 10억

모든 물건이 전용면적 40제곱미터를 초과하고 기준시가도 2억을 넘는다는 가정하에 계산을 하겠습니다. (이 조건보다 낮으면 간주임대료 과세 대상에서 제외되기 때문) 일단 전세보증금의 총액을 10억으로 놓고 계산하겠습니다. 계산식을 하나하나 풀어서 작성하였습니다. 생각보다 쉬우니 천천히 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 

① 간주임대료 계산 : 간주임대료는 편의상 임대관련 발생 이자, 배당수입은 제외하고 전체 보증금(10억)에서 3억을 뺀 금액(7억)에 60%를 곱한 다음 이 금액(4억 2천만원)에 이자율(2018년 1.8%)를 곱해서 산출합니다. 전체 보증금이 10억일 경우 756만원이 간주임대료로 나옵니다. 2천만원 이하이므로 분리과세를 신청해야 합니다. 

② 임대소득세액 계산 : 임대소득세액은 수입금액(756만원)에 필요경비율(임대등록자 70%, 미등록자 50%)만큼을 제외한 후 공제금액(임대등록자 400만원, 미등록자 200만원)을 제외한 후 14%를 곱해주면 됩니다. 임대주택등록자일 경우 산출된 세액(약 227만원)보다 공제금액이 크기 때문에 과세되는 금액은 없으나, 미등록자의 경우 200만원을 공제한 후에도 178만원이 남아 여기에 14%의 세금이 붙어 249,200원의 세금이 부과됩니다. 

③ 임대주택 등록자 세액감면 : 임대주택 등록자의 경우 10억원까지는 과세금액이 없고 미등록자만 과세되기 때문에 이 단계는 필요가 없습니다. 

2019년 간주임대료 시뮬레이션 ② 전세보증금 20억

① 간주임대료 계산 : [ (20억 - 3억) * 60% ] * 1.8% = 1,836만원. 역시 2천만원 이하이므로 분리과세 진행

② 임대소득세액 계산 : 계산방식은 위 내용을 참고하시기 바랍니다. 임대주택등록자일 경우 211,120원의 세금이 미등록자일 경우 1,005,200원의 세금이 부과됩니다. 

③ 임대주택 등록자 세액감면 : 4년임대일 경우 30%가 감면된 147,784원, 8년임대일 경우 75%가 감면된 52,780원이 부과되며 미등록자는 위 금액 그대로 부과됩니다. 

새로운 세금정책으로 인해 앞으로 주판줄 튕기는 일이 많아질 것 같습니다. 개인적으로 전세투자에 부담을 느끼는 임대인들이 월세로 전환하는 수요가 있을 것으로 보이고, 역전세의 경우에도 보증금 합계가 기준을 넘을 경우 세금을 내야하기 때문에 더욱 똘똘한 1채로 몰리는 수요가 증가할 것 같습니다. 또 반대로 해당 세금을 납부하는 대신 임대사업자에 부과되는 의무를 지지 않으려는 수요도 있을 것 같습니다. 아무쪼록 현명한 판단을 하시기 바라며 이번 포스팅은 여기에서 마치겠습니다. 감사합니다. 

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